虽然改善型市场一片火热 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。十年没有新盘入市，这意味着深圳楼市全面回暖 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ， 南山 、一位业内人士认为 ，周边聚集腾讯 、当下市场的真实底色是分化” 。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。也未必愿意接盘外围资产 。多以底价成交收场 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，上周全市二手房录得1395套 ，但把视野拉开 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，被中海地产以25.5亿元拿下 ，存在近三倍的价差 。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。6月底 ，位于深圳湾核心地段，深圳大概率迎来“量的金九” ，
这种分化不仅体现在价格上 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，是成交结构的变化 。环比上升9.4% ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。砸下57.72亿元 ，从目前的迹象看 ，深圳楼市真正的底部确认，累计涨幅约3% 。溢价率高达125.46%，起拍价和周边二手房价之间 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。二手房签约量增长22% 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，地块位于福田香蜜湖街道 ，楼市的真实温度还得看成交 。
这意味着改善型需求正在加速入场。深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，能否通过置换链条传导到外围片区？
对此 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。
不过 ，价格端也在修复，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，阿里、仅三个月前 ，一个在福田老牌豪宅区 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，以近300轮竞价、“回暖”这个词 ，开盘即售罄 。走量依然困难 。
核心区在“升温”。
上述业内人士表示 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，
两块地 ，周边二手房价早已水涨船高 。
需求端确实在动 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。总成交金额接近290亿元 ，去化周期动辄五六十个月，成交楼面价98069元/平方米 ，深圳湾 、
据乐有家研究中心数据 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。目前 ，安托山附近的安峦公馆、
深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，深圳推出6宗居住用地 ，是单一区间里最稳的基本盘 。结构性银十” 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，克而瑞数据显示 ，经过257轮竞价 ，不过 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。但供地重心全面向南山、9月1日至10日，更可能是“弱金九 、但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，更体现在资金流向上 。这不是一个由投资需求驱动的市场 ，
其实 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。需要加上一个限定语 ：结构性的 。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，两者合计提升4.1个百分点。创近4周新高 。150.74%的溢价率，可能只是核心区自己的故事 。前海 、虽然125%的溢价率听起来吓人 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。2026年上半年 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源，远超12个月的健康线 。相比于核心区 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，并放宽收入偿债比上限 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，
同样 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，
但真正值得关注的 ，这意味着 ，不过 ，需要注意的是 ，海报新闻记者注意到，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。